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倪金节的博客

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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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房地产只能扮演城镇化配角   

2013-03-04 23:22:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城镇化是今年“两会”最热门的议题,与城镇化相关的提案也最多。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻直言,“参加两会21年,研究城镇化28年,深感今年城镇化最热”。确实,城镇化战略直接拉动的是GDP增长数个百分点,将给几十个产业带来商机,各方参与者,谁能不兴奋?

 

不过,在各路代表委员兴奋之际,我们不得不担忧各地借城镇化之名,跃进式思维作祟,“大干快上”重走过去十年的老路——高度依赖固定资产投资,同时将城镇化的“好经”念成房地产喧宾夺主的“歪经”。日前,发改委副主任朱之鑫在“两会”间歇接受媒体采访时表示,“中国特色城镇化发展不是搞房地产,城镇化一定要与农业现代化结合”。应该说,此观点深刻领悟了城镇化的本质要领,亦是中国城镇化进程应有的正确方向。

 

实现这一点,就不得不加大力度让过去十年房地产这一经济支柱,在新城镇化过程中,只能扮演“配合”的角色,切不可重蹈覆辙,让房地产喧宾夺主。可以想象的一幅图景是,城镇化全面启动,全国各地必然会掀起一波房地产热潮,这本无可厚非,但最大的风险在于房地产建设的失控,而罔顾当地真实需求。如今,三四线城市频现“鬼城”,足以印证在很多城市,房地产的库存量已经出现严重的过剩局面。

 

重新定位房地产属性是第一步。新近发布的“国五条”细则,其中将对二手房征收20%所得税的政策,虽被市场层面严厉讨伐,甚至会进一步推高房价,但此项政策也基本表明了决策层去除房地产投资和投机功能的决心。房地产到了必须完全回归居住属性,从投资品的定位转为消费品的时刻。重新定位房地产在经济的角色,可以理解为城镇化不以房地产业为主导的必要条件。只有重新界定清楚了房地产的属性,与城镇化相关的一系列配套政策才能够得以有序推行。

 

实际上,房地产不过是城镇化链条中极其普通的一个环节,于民有利、泽被后世的城镇化定然是以人为本的主动市民化。这就需要户籍、就业、教育、养老等多领域改革的齐头并进。其中,又以就业问题最为迫切。而朱之鑫所提倡的“农业现代化”,虽然直接关乎着农民能否实现就业的本地化,但是更为重要的则是发展当地的第二产业和现代服务业。显而易见,这必须重振萎靡多年的实体经济,这也与去房地产密切相连。眼下席卷小县城、小乡镇的房地产开发浪潮,不可能长期持续的给农民提供稳定的就业。

 

这个时候,我们就应该考虑通过产业转移的路径,来实现农村就业本地化的问题。大的方向是明确的,就是要坚决地打通农民进入城市的管道,使农民从农村中能出得去,在城镇中能住得下,就近有安定的工作,从而实现城乡经济的协调发展。振兴城镇的实体经济是治本之策。上世纪八九十年代,乡镇企业的异军突起,以及“92派”企业家群体的形成,都对今日城镇化有着重要的借鉴意义。

 

大幅度减税,给民资以实业空间自不必说,但最主要的还是让地方政府放弃城镇化等于房地产化的思维。不过,若没有财政税收制度的变革,重新理顺地方和中央的事权财权关系,地方政府定然还会继续死抱房地产主业不放,而不会实实在在地建立起来符合当地特色产业。

 

归根到底,过去十年,房地产深度裹挟了中国经济,新十年以城镇化为经济引擎的发展路径,必须让中国经济与房地产深度切割开来。至少,房地产只能扮演城镇化的配角。

 

“国五条”效果值得期待吗?

 

就在各地房价上涨趋势日益明显之际,近日召开的国务院常务会议,再度出台五条楼市调控政策,以试图遏制住即将失控的房价。应该说,此次“国五条”的绝大多数内容,都是在不断重申过往调控政策的基调,并没有看到完全是首次出现的新政策。

 

而且,不少政策意见乏善可陈,过去几年实践总结出来的政策漏洞,此次也未能有效弥补。比如,“国五条”的第一条,即是关于如何完善稳定房价工作责任制,要求地方政府公布新建商品房的价格控制目标。这一政策本来在2011年就已经开始执行,但2012年被束之高阁。如今被重新捡拾起来,依旧只是停留在2011年的旧水准上——只有冷冰冰的房价控制目标,而无严厉的问责机制,依然没能把房价的调控成果,与地方官员的政绩挂钩。如此毫无约束力的房价控制目标,地方政府年初说的再好听,最终的结果只能是事与愿违。

 

再比如,“国五条”的第二条:坚决抑制投机投资性购房,最核心的依然还是聚焦在严格执行限购令的方向上。尤其是三四线城市,之前限购政策执行较为宽松的区域,或许在未来几个月限购确实会更为严厉。限购令执行近三年,给人印象最深刻的即是随着时间的推移,这一政策的执行,就会越来越被撕开各种口子——买社保的轻而易举、房叔房姐的层出不穷,不断佐证了限购令并没理论上的那么立竿见影。

 

对于遏制投机投资性购房,治本之策当然是信贷和税收政策。但在“国五条”中,仅有“严格实施差别化住房信贷政策”,这句简练得需要揣测其背后深意的内容,提及了信贷政策。春节过后,市场风传二套房首付会由现行的6成升至7成,利率由目前的基准利率1.1倍升至1.3倍。可以料见,一旦扬汤止沸的“国五条”起不到明显的效果,预计更为严厉的信贷政策随时会出台。而“扩大个人住房房产税改革试点范围”,也基本确认了今年房产税试点会继续扩大,至少,在一线城市和少数高房价的二三线城市,房产税的雷声会先行一步。

 

至于最后三条,关于进一步扩大市场供应、加快保障房安居工程的建设和加强市场监管问题,都是关乎到房地产市场发展的制度性问题,历次调控中也都有重点强调。此次所涉及的内容亦是了无新意。

 

细究“国五条”的内容,大致可以认为此次调控,对市场的警示意义大于实际意义。在本届政府即将结束任期、而房价反弹来势汹汹之际,“国五条”更多地是向外界阐明,下一届政府将会继续房地产调控的历史任务,以重拳遏制住房价的可能失控。

 

可以说,“国五条”不过是个过渡性的政策,最快也要到今年全国“两会”召开,一切尘埃落定之后,新一届政府才会在房地产调控方向上呈现清晰的思路:是在过往“屡调屡败”的政策基础上修修补补,还是推陈出新,敢于动真格地在土地财政和货币超发两大领域着手。

 

过去十年,房地产市场基本年年调。据统计,十年来一共出台了近50个中央级的房地产调控政策。频率如此之多的调控,何以从未真正起过作用?其根源在于这些房地产调控并未触及支撑房价泡沫的本质因素:土地财政和货币超发。从这个意义上说,本次“国五条”并未引起市场各方多大的期待,也就在情理之中。一切还待“两会”后新一届政府的新气象。

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