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倪金节的博客

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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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楼市调控,将如何走下去   

2013-01-31 20:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三年前,以限购为代表的,一系列被称之为“史上最严厉”的调控政策横空出世。可是,这场代价高昂的房地产调控,时至今日却成效甚微。

 

129日,上海易居房地产研究院统计显示,201212月,全国70个大中城市的新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。而在这70个城市中,房价出现上涨的有65个,下降的有5个。其中,下降的五个城市,浙江就占据了四席——温州、杭州、宁波、金华。浙江四城房价下跌明显,很大程度上与部分高利贷资金等流进房地产开发领域的资本,迅速逃离关系密切。忽略这一点因素,浙江四城房价未见得会出现下跌。

 

应该说,与三年前政策出台之初的信心满满相比,今日的房价依然稳中有升,预示着本轮房地产调控再度陷入了“空调”的尴尬境地。而不少城市的房价,更是在近三年内录得两位数以上的平均升幅,更加彰显调控的失败。

 

犹记得本轮调控之初,每个城市都给出了政策目标,以北京为代表的部分高房价城市,更是提出了“稳中有降”的房价调控方向。显而易见,面对房价上涨的现实,多数城市都未能完成最初设置的目标。

 

当时,虽然官方也提出过强化监督问责力度的问题,但并未就此形成有约束力的红头文件或者法律条文。而今日房价依旧上涨的现实,更是鲜有人去温顾两三年前的各地目标。由此,就完全不会有官员因此而被问责。所以,在接下来房地产调控迈入深水区之际,建立问责机制就显得尤其迫切。不然,毫无约束力的调控目标等于没有。

 

之所以造成今日这种局面,主要原因可以分为主观和客观两部分。就主观层面而言,土地财政机制并未发生变化,房地产依旧是地方政府的经济引擎,地方政府深入贯彻房地产调控政策的积极性确实不高。而有关职能部门,借“限购”的机会寻租的不在少数,比如不满足购房条件的,可以通过“买社保”来补齐年限。再严厉的调控政策,没有强力地执行,最终都不可能产生应有的效力。


就客观层面而言,大的经济环境亦注定了房价具备上涨的基础。近三年,银行信贷几近失控,分别放出了7.95万亿、7.47万亿和8.2万亿元,与房地产直接或间接相关的领域,占据了信贷投向的主体。这与金融危机之前,三五万亿元新增贷款即是天量的现实相比,这三年20多万元的银行信贷,委实给房地产调控制造了不少麻烦。与此同时,货币存量M2已经迫近100万亿元,“水浸”中的银行系统,只能恣意向地方政府和国有企业投放资金。从这个意义上可以说,高房价不是炒出来的,而是印出来的。

 

地方政府贯彻力度不够、外加货币的极度超发,致使再严厉的调控,最终也只能是铩羽而归。治本之策,显然并不是说继续加码房地产调控,比如开征房产税、停贷二套房。要想根本上解决高房价问题,关键是理顺中国经济的发展方向问题。是继续依赖房地产作为引擎,还是走“去房地产”的路子。

 

就新的十年,中国经济转型大计而言,自是要走后面这一条路。这就要求寻找到新的经济增长引擎,比如最近热议的城镇化。只有让地方政府产生新的财源,新的经济增长动力,他们才可能安心地贯彻既有的房地产调控政策。接下来,在城镇化着力推进的过程中,最需防范的是房地产再度成为主角,甚至喧宾夺主。要想让房价最终合理回归,新十年的城镇化,房地产必须只扮演配合的角色。

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