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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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贵阳会否成鄂尔多斯第二?   

2012-10-11 07:25:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

新京报 1011日 星期四

 

相较于黄金周期间国内不少城市房价出现上涨,眼下,贵阳房地产市场则陷入了四面楚歌的悲催境地。当前,贵阳楼市出现严重过剩迹象。不到300万城镇人口的贵阳,仅仅新建楼盘就累积高达3000万平方米。纵使考虑到贵阳的流动人口,加起来也就500万人。但是现如今在贵阳城区,总建筑面积超过100万平方米,占地几千亩的大盘比比皆是。而在2005年前后,20万平方米在当时即可称之为大楼盘,而现在动辄百万平方米的大盘集中圈地登场。

 

同时加上庞大的存量房库存,截至9月份,贵阳商品房住宅库存3490万平方米,按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月,还需要4年时间。这一切,都意味着存量已经达到了历史最高位,也预示着贵阳正在重蹈鄂尔多斯的覆辙。

 

以开发商和炒房人为代表的投机者,最近似乎嗅到了贵阳房市的异味。9月份,贵阳土地市场仅仅成交两块地,共计40余亩,成交金额不足两千万元,环比大幅下跌。与上半年,月均超6亿元的成交额相比,充分说明开发商不敢继续野蛮拿地,他们的市场行为,也佐证了统计数据揭示的楼市过剩问题。

 

为此,贵阳市政府还在国庆假期之前出台了“买房送户口”救市政策,但与庞大的市场库存量相比,这一政策显然是杯水车薪。同时,此项新政亦触及了限购红线,有随时被叫停的可能,届时只怕会进一步冲击贵阳房市。

 

贵阳今日天量的楼市库存,源于近些年经济增长过度依赖房地产支柱。尤其是2009年之后的三年多,GDP增速分别高达13.3%14.3%17.1%,其中在2010年贵阳GDP还实现“千亿元”关口的大跨越。2011年高达17.1%的高增长,更是一下子让贵阳人均GDP突破了5000美元的重要关口。

 

与此同时,与近三年经济高增长完全匹配的即是贵阳房地产市场的持续火爆。那三年,固定资产投资增速分别为30.1%30.2%,而2011年贵阳的投资总量同比增长了57.1%。投资规模连连创出新高。更值得一提的是房地产开发投资。其中,2010年增长了47.7%2011年增长了50.5%。在中国经济逐步走向结构转型、GDP增速明显回落、投资增速亦趋于缓慢下滑的这几年,贵阳这一系列的高增长,最终造就了与其经济发展阶段、人口结构极其不相对称的房地产大泡沫。

 

贵阳与同为西南省会的成都、昆明相比,虽然目前的房价并不高,有人也以此来作为鼓吹贵阳房价可能进一步攀升的证据。但是,无论是经济发展潜力还是生活适宜度,成都和昆明的吸引力都远好于贵阳。在“十二五”规划中,贵阳大发展的雄心显露无疑,可这些年因为房地产的过度繁荣,实体经济被逐步边缘化,一直未出现像样的大企业作为后续经济发展的支撑,更未形成具有区位发展优势的行业领头羊。

 

当然,不仅仅是贵阳。2009年之后中国很多城市房价都出现了一飞冲天,到处是工地,房屋建设热火朝天。只不过贵阳和鄂尔多斯做的尤其过分了。现在的形势一目了然,像京沪广深这些动辄几千万人口的特大型城市,由于寸土寸金,楼市过剩迹象不是很明显;而像三四线城市,以及不少小县城、小城镇,如果房地产开发走的太猛太快,只怕很快这些地方就会陷入严重的过剩状态。鄂尔多斯、贵阳给我们敲响了中国房地产市场十几年高速增长的警钟,切不可再走房地产支柱的老路。

 

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