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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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扬州买房新政实质仍为救市  

2012-05-11 07:16:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

广州日报  511日  星期五

 

扬州新近发布的一则奖励购买成品房的红头文件,正在引起市场各方热议,也逐渐演变为一出试探中央政策调控底线“投石问路”的戏剧。58日,扬州市房管局和财政局联合发文,将对个人购买成品住房实施房屋合同价款千分之四到六的奖励。

 

在当下房地产调控的关键时刻,此举一出即被外界解读为扬州救市——以激活楼市交易量为先导,保证与楼市相关的税费收入,让土地财政不至于继续锐减。一组大的背景数据是,截至4月底,扬州商品住宅库存量为160.05万平方米,但是今年前四个月,月均消化商品住宅库存不到8万平方米,这是成交低迷情况下的必然。以此速度计算,目前160万平方米的库存需要两年时间才能消化完毕。

 

于是,扬州市房管局和财政局着急了,终于按赖不住出台了此次引起轩然大波的楼市新政。截止目前,扬州楼市新政尚未像佛山、芜湖那样在一天之内被叫停,扬州相关官员还在极力为该政策辩护。

 

确实,从刚性需求角度而言,一刀切的房地产调控,让他们很受伤,买房奖励能够让这群人得到实惠。不过,扬州买房奖励政策,并未严格区分首套、二套、多套房的奖励情况,目前粗线条政策很容易让人联想到,扬州政府费尽心思的楼市新政,不过依然还是为了激发市场的交易量,而且是不惜以放松对投机需求的调控为代价。

 

或许,较之以往地方上,动辄放松限购、限贷政策而言,扬州楼市新政要温和许多,也有更为充分的理由为自己辩护,这也是至今住建部尚未叫停该政策的重要原因。但是,这种利于刚需,也对投机者有利的政策,则必须用更为细化的政策区分开,只有撇开对投机者的奖励,扬州新政才可能真正存活下来。

 

拿扬州新政而言,看起来购买成品住房的奖励,能够给买房人以一定程度的实惠,但是更为明显的好处是扬州财政收入会因此而出现增加。

 

目前扬州住宅平均价格约7000/平方米,按购房者购买100平方米计算,可获3500元左右的财政资金奖励。目前,买房过程中需要交纳的相关税费,加起来能够达到总价款的10%以上,每增加一笔这样的交易,会因此增加7万元以上税收,二者近20倍的差距。如果扬州财政若拿出1亿元资金,作为买房奖励之用,却能够撬动20亿的财政收入增量。这是一笔成本收益极其划算的政策。

 

由此,我们可以说扬州楼市新政是披上了一件十分隐蔽的外衣,试图暗度陈仓。土地财政上的依赖,才是扬州放松房地产调控的最大动机,绝非冠冕堂皇的增加成品房比例和鼓励刚需。打着“公心”的幌子,实则还是冲着增加成交量,冲着财政收入而去。

 

若考虑到房地产调控的整体来看,扬州新政也是非常不好的榜样,坏的示范作用显著。自去年下半年以来,北京、上海、杭州、中山、芜湖等近30个城市出台了不同风格的微调政策,比如减小限购范围,税收优惠,住房补贴等。但最终基本都被令行禁止。而一旦此次扬州新政得以放行,中央政策调控的底线也就被地方摸透。毕竟这是第一次地方微调而没有被喝止。

 

也就是说,自此之后,地方政府鼓励刚性需求入市、首套房政策微调、鼓励发展精装修等小修小补式政策,都会被认为是高层能够允许的政策。显然,此举的传导效应会比较严重,各地政府就会纷纷相仿扬州,打着鼓励刚需的旗号,变相地放松楼市调控。甚至可能会做出更出格的举动,这些都势必会绑架中央的房地产调控政策。对于真正地为刚需和首套房购买者着想的政策,我们当然是十分欢迎。

 

可是,在土地财政已经根深蒂固的地方政府那里,很难相信他们能够做到完全是出于“公心”,而不是为了救市。尤其是一旦形成风潮之后,相关部门对地方的监管难度也会明显增加,届时就更加难以确保房地产调控不被地方架空。

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