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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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中国式“以房养老”不靠谱  

2012-04-25 06:56:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

广州日报 425日 星期三

 

随着人口红利窗口的即将关闭,中国社会未富先老的趋势在所难免,应对养老问题正成为政府新挑战。

 

日前,南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,将通过一系列举措,使南京的老人能够安度晚年。其中,开展以房养老试点备受各界关注。之前,银监会官员也曾呼吁在中国引进以房养老制度。时至今日,政府积极性固然颇高,但是尚缺乏具备操作性的方案。应该说,在厘清一系列制度磕绊之前,以房养老只能始终停留在概念层面。中国式以房养老或许不过是一次无奈的美梦。

 

以房养老在国外是一种相对成熟的养老模式,也就是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金,或接受老年公寓服务的一种养老方式。而我国现有的制度房屋产权只有70年,等到民众老去之际,他们在年轻时候置办的房产产权也就所剩没了几年。

 

根据《房地产管理法》,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物,都将被政府无偿收回。如此,单单这一点就严重阻碍了以房养老制度的正常推行。哪怕乐观的期待,到时候由于严重的人口老龄化,70年产权自动续期兑现,还是会为该制度的推行埋下隐患。若不改革相关政策规定,届时只会带来一系列的纠纷。

 

纵使刨除这一制度因素,老人拥有永久产权的住房,但是若考虑到其子女若无独立住所,一旦老人亡故,子女便会无处可住怎么办?在现有的高房价之下,两代人同住屋檐下的情况十分普遍。也就是说,以房养老在中国顺利推行,两个前提必须同时具备:一是永久产权,二是独立住房。显然,短时间内实现这两大要素,看不到希望。

 

而且,中国养老的最主体部分其实在农村,他们以房养老更是完全不可能。在房地产热潮席卷到最偏远的乡村之际,小产权房海量上市但却没有合法身份,宅基地价格猛涨,这虚幻的增值带来的只是农民的表面财富。银行无法认可宅基地和小产权房的抵押,这也成了阻遏农村以房养老的政策高压线。

 

还有,以房养老,先入为主的逻辑起点是房价的持续上涨。也就是说,当民众步入老年的时候,他的房子,至少仍然能够和现在一样的足够值钱,还能够继续击鼓传花,以更高的价格卖给年轻一代。

 

显然,随着人口老龄化趋势的加重,老年人越来越多,年轻人越来越少,而且房价泡沫的恣意生长,中国房价在未来二三十年很难再重演过往十多年的疯涨。甚至,一旦房价在未来某个时间点变盘,以房养老的技术前提也就彻底消失。到时候,房屋的价值过低,也就很难指望将其作为自己养老的资本。以现有的货币无度滥发趋势推算,为了维持体面地老年生活,恐怕需要一笔十分庞大的财富方能够实现。

 

如今,中国房地产市场正处于极其不正常的时期,非理性成为主旋律,而且也是宏观调控的重中之重,系统性风险随时可能爆发。在这样的背景下,以房养老注定是一项高风险的投资。当务之急,还是应该大力度完善城乡基本养老保险制度,保证养老金的合理增值,而不是罔顾风险盲目追求高收益。以房养老固然是完善养老体系的一条捷径,不过风险重重,切不可野蛮推行。

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