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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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房地产更冷的寒冬还在后面  

2011-10-26 06:57:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

京华时报 2011年10月26日 星期三


昨天,《上海证券报》报道,越来越多的上海房企投身降价大潮,降价幅度更扩大至20%至40%。与此同时,北京远郊地区的房价亦出现较大幅度暗降,通州新盘起价1.32/m2再创今年新低,新房二手房价格倒挂。不管报道所涉数据准确程度如何,至少说明楼市调控开始显效了。

 

与此同时,全国范围的限购和紧缩货币政策并没有放松的迹象。温家宝总理近日在南宁调研时表示,“房地产调控正处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果”。这意味着,至少在短期内,房地产调控政策不会松动。

 

近一段时间,由于经济数据回落,加之国际环境动荡,不少人预期本轮调控会半途而废。高层的表态,让广大民众足以安心静候房价回归理性。

 

房地产调控再也经不起折腾了。古人云,一鼓作气,再而衰,三而竭。在不断反复之间,房地产调控政策自损威严,这也是数年来调控政策执行成本越来越高,而效果却不尽如人意的根源所在。

 

始于2009年底的本轮房地产调控,以行政手段强力干预市场需求,并辅以信贷货币政策的从紧,无论是对中小企业和进出口企业,还是普通的刚性需求、真实的改善需求,都带来了十分严重的伤害。政府亦背负了破坏市场经济运行的坏名声。可以说,此次调控,政策执行成本极其高昂,远远超过了历次调控。

 

所以,单单就这一点,本轮房地产调控必须一鼓作气,坚持到底,直至房价回归到“合理”。至于“合理房价”,笔者以为不应超过具体城市房价收入比的10倍以上,而现在的普遍情况是超过了20倍甚至30倍。

 

而进一步巩固调控成果,我们首先需要厘清当前的房地产现状。显然,今年全年房地产市场成交量在急剧萎缩,尤其是下半年开始,很多房地产企业资金链告急,个别楼盘出现不小的降幅,但目前毕竟还只是少数城市出现房价松动。

 

也就是说,在史上最严调控政策之下,开发商依然能硬扛,而那些大型地产商的财务报表更显示,他们今年完成年初制定的销售目标难度并不大,像万科、恒大、保利、中海等房地产大佬,上半年销售业绩依然快速增长(万科以644.2亿元的业绩再居销售额榜首,增幅达到81%,突破去年全年的“千亿大关”悬念不大。恒大位居其后,半年销售额达到429亿元,接近其去年全年500亿销售业绩。同时,恒大销售面积突破600万平方米,位居销售面积榜首。)而地方政府对土地财政的依赖并未明显改善,虽然今年各地的地王偃旗息鼓了,但全年的土地出让收入仍不会是小数字。

 

认清这一现实,我们就要提前做好准备,哪怕GDP增速触及到8%的底线,调控政策也不一定必然要松动。近日,国务院允许沪、浙、粤、深四地试点自行发地方债,也预示着不管经济环境再艰难,也不可启动全面的刺激政策。而更可能渐渐转换到定向宽松的路子上,只救对实体经济发展有利的部分,而不是拯救投机者的流动性紧张。

 

不仅如此,为最大限度降低房地产调控政策对国民经济的误伤,有必要启动金融体制改革,尽快让新36条细则出台,加大对外贸企业的支持力度,同时按照“十二五”规划,进一步加大对经济结构的调整,逐步摆脱经济对房地产市场的过度依赖。

 

这样一来,房地产调控就能够一鼓作气,而无后顾之忧了。对开发商而言,未来两三年的房地产市场继续深幅调控大局已定,赶紧谋局过冬,已显得尤为迫切。

 

当然,从长远角度而言,房地产调控绝非让房价回落这么简单。房地产市场牵连到数十个行业,银行系统深陷其中,在实体经济走向边缘化的今天,它直接关系到经济结构的调整和产业竞争力的升级,更是保证经济增长方式革新的必由之路。

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