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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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美元大反弹将击垮中国房价  

2011-05-27 07:03:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

新京报 2011年5月26日 星期四

 

15年前当美元中期反弹形势确立,东南亚奇迹灰飞烟灭,房地产泡沫瞬间倾塌。未来两三年,美元大反弹即将到来,中国房地产泡沫好日子不多了。

 

房价泡沫已经成为中国最“古老”的话题。在经历了长达13年的繁荣、8年强力调控之后,民众对房价上涨接近麻木。

 

过去两年,中国大部分城市房价急升,泡沫也蔓延到了最偏远的小县城,部分国家级贫困县的房价都升至了4000元,离谱的房价收入比只会让未来的楼市经历一次痛苦的调整。造成泡沫之源头因素是银行宽松的存贷比,造成流动性泛滥格局不断,过度的流动性让房价翻了几番。

 

这些年,所谓的中产阶级十分艰难,被高房价所吞噬。尽管缺少了来自这些“高收入”群体白领阶层的需求,仅仅依赖灰色收入、民间资本和外资需求就足以推高房地产价格。不过,当过剩的流动性和极度宽松的货币环境消逝的时候,中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷,并把银行也拖下水。

 

在国内一系列调控政策未能让流动性过剩环境消失,挤掉房价泡沫的当下,外部力量的悄然生变,或许能够成为压死骆驼的最后一根稻草。美元中期大反弹极有可能成为这一关键力量。

 

从4月底开始,尤其是五一假期之后拉登被击毙开始,美元指数开始了新一轮的快速反弹试探,至今已经累积上升5%。这一指数并不包含人民币权重,所以本文所论及的美元反弹并不代表人民币升值趋势的结束。最近的欧债危机风波再起,希腊、葡萄牙等国经济危机一触即发,随着欧洲经济形势的日益严峻,欧元对美元势必会朝着11的方向不断行进,美元对欧元的持续升值将形成大趋势,届时美元指数会迎来真正的中期大反弹。

 

事实上,当美国承受巨额双赤字的国际背景之下,放在十年以上的周期来看,美元不可能保持强势地位,持续贬值是其必然宿命。但是当美元弱势已经渐渐危及到国际货币体系,美元成为一张纸的时候,美国政府必然会奋力一击,至少要在中期内保证美元的国际地位。其实,眼下的美元稳定不仅符合美国的利益,也符合当前全球利益。真要是美元体系崩溃,当前并没有任何一种货币能够替代,那么全球经济体系必然随之崩溃。SDR、欧元、日元乃至黄金本位,都不足以成为新的国际货币体系的核心。从这个角度来看,美元的中期大反弹趋势得以确立也具备充分条件。

 

特别的,无论是从遏制通胀还保证经济复苏的角度而言,美联储接下来两三年内持续升息的赖力和速度都会超过预期,在短短一年到两年内,将联邦基准利率从0.25%的最低位拉升至5%以上完全有可能。

 

而美元处于升息的时候,尤其当联邦基准利率到5%左右,中国央行势必也不得不进入又一轮加息周期,比如贷款基准利率接近8%,甚至更高。那么,这对房地产投机势力的打击将是巨大的。因为这不仅影响着官方利率,更为严重的是让民间借贷利率水涨船高,这才是投机资金感觉头疼的致命所在。比如,20052008年中国的房地产牛市曾经短暂的戛然而止,这就与当时美联储和中国央行将基准利率维持高位息息相关。

 

压缩美元指数曲线也能很明显的发现,15年前的东南亚就是上演了上述的类似逻辑。从1993年开始,美元持续贬值,进行着深度的调整,随着疲软的美元不断向当时的“四小龙”注入流动性,从而维持了他们的房地产泡沫。1997年,随着互联网浪潮的此起彼伏,美联储开始了挤泡沫运动,不断加息使得当年美元指数急速上升,美元形势彻底扭转,东南亚奇迹也就灰飞烟灭,房地产泡沫瞬间倾塌。

 

2001年之后,美元指数急速下泄,最高贬值幅度接近50%。伴随着美元流动性的全球泛滥,新兴市场经济体资产泡沫和通胀攀升不断,纸面繁荣让这些地方的GDP纷纷翻番。而这两年美元开始企稳,再也没有触及到最低点,在2009年和2010年下半年都相继经历了一波明显的反弹,但由于第二轮量化宽松等的出台,强势美元被终止。眼下,美联储退出量化宽松的趋势愈发明朗,美元中期反弹的概率也远大于之前两次。如果美联储年内开始升息,那么美元大反弹基本完全可以确立。

 

由此,美元大反弹在即,最直接的动力就是美联储升息周期的开始。到时候,国际资本流动势必会根本转向,新兴市场经济“硬着陆”。中国房地产市场也就可能不得不面临痛苦的调整。


  (注:作者为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家,本文仅代表作者个人观点,新近一本书为《好泡沫还是坏泡沫》。作者邮箱为:
piaoni2006@163.com)

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