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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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楼市限购迅速夭折的可能与危害  

2011-04-27 03:12:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

新京报 2011年4月27日 星期三

 

终于,史上最严楼市调控政策,开始让地方政府坐不住了。开发商、银行虽然口头上说说、骂骂,但还未敢真正动真格地抛弃限购令。由于土地财政的根深蒂固,地方政府的本来面目逐渐显露。

 

两个月前,海口无限期版的“限购令”正式实施,随后楼市成交量急速下跌,与房地产相关的收入亦迅速下降。420日,海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说,要“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”。

 

既然自去年10月中旬到今年11日,以及元旦之后至今,海南已经历经了两次大的限购令细则制定和规划,那么在短短两个月之后,又要微调限购令到底为了什么?媒体所报道的“叫停楼市限购令”或许措辞激烈了点,但是舆论对地方政府执行限购令不力的担忧应在情理之中。

 

尽管海口住建局官员迅速出面否认了叫停楼市限购令的消息,但是其所谓的“限购令微调,旅游地产不限购”的辩解,丝毫无法说明他们依然有动力继续强力贯彻限购令。何为微调?无非是按照似是而非的“限价不限购”原则,开始对部分住宅项目开闸放水。正如该官员所提到的将旅游地产实行差异化管理,不再列入限购的范围。

 

问题随之而来,何为旅游地产?海南本身以打造国际旅游岛为长期目标,甚至可以说岛上所有的房地产项目都可称之为旅游地产。如果外地投资者假以养老或者度假型的需求购买房产,是否就能够不再限购?如果海口真打算对旅游地产开闸放水,可以预期海南的限购令政策将形同虚设,全国性的投机资金涌入海南房产市场指日可待。

 

到时候,海口政府的确就真的不缺钱了!

 

由此,如果海口此次的“限价不限购”政策真的执行下去,很多项目都会打着旅游地产的名义浑水摸鱼。笔者相信不少城市都会择机效仿,比如“农业地产”、“服务业地产”等类似的幌子就会应运而生。

 

其实,楼市限购政策从一开始实施,就存在着诸多的漏洞,限购令的很多概念、细则的模糊不清、大而化之,使得政策在执行过程中十分容易被人为篡改。无论是海口试图以旅游地产的名义不再限购部分房产,还是前不久闹的沸沸扬扬的个税和社保证明专业化突击办理,都彰显了纵使调控政策如此严厉,但是最终都使得看起来美丽的全线限购,最终无法达到调控初衷。“上有政策,下有政策”是永恒的真理。况且是如此含糊其辞的限购令。在一个法制建设不完善、伪市场化特征明显的房地产市场,加上官员寻租猖獗的大背景,限购令能够得力执行的确难度重重。

 

房地产调控走到今天,社会各方都为此承担了巨大的政策成本,这次房地产调控限购和限贷,深深影响到广大普通百姓,一度被很多人予以严厉的道德和逻辑批判,所以他的重要性和重大意义无需再强调。如果本轮全面限购政策最终铩羽而归,甚至在短短36个月内就迅速夭折,那么以新“国八条”为代表的史上最严厉就是一项成本收益严重不平衡的政策。而且,此次失败,将让接下来的房地产市场调控更为艰难,楼市泡沫将因为此轮调控失败而再度进入暴涨的区间。

 

当前,楼市调控距离目标依然遥远。个别城市的一季度的“量价齐跌”更多的是一种假摔。以北京为例,虽然数据上显示房价开始下滑,不过就连北京市建委也承认,成交区域的“偏远化”是导致价格下降的主要原因。在基础货币和新增贷款依然处于高位、土地供给有限以及政策执行不力等多重因素影响之下,房价上涨压力仍然很大,房地产调控远没有达到预期目标。

 

当此之际,海口出现的动摇限购令的迹象,我们必须将其扼杀在摇篮状态。绝不可以因为地方政府的地产收入锐减,而掀起限购令夭折的大潮。同时,尽快堵住限购令暴露出来的政策漏洞,推进保障房建设工程,“堵疏”结合起来治理中国的房地产泡沫难题。唯有如此,才有可能让信贷、房地产和投资三大泡沫迹象明显的领域免于浩劫,中国经济“软着陆”才基本可能。

 

(注:作者为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家,本文仅代表作者个人观点,新近一本书为《好泡沫还是坏泡沫》。)

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