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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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房地产牛市下半场终结?  

2011-03-18 00:13:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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倪金节

新京报 2010317日星期四

 

中国房地产市场已经持续繁荣了12年,可谓完整意义上的大牛市。不少起步晚于1998年的牛市都早已经宣告终结。比如罗杰斯1999年开始鼓吹的商品18年长牛,美国2001年之后的信贷泡沫,以及中国A股的6124点大牛市。

 

不过,在大力度的“新国八条”,和地方限购政策大面积出台两个月之后,大牛市行情有接近尾声的迹象。不管怎么说,目前的房地产市场,已经进入牛市下半场阶段基本可以肯定,虽然短期内还看不到彻底步入漫漫熊途的征兆。

 

眼下,由于限购又限贷等强力行政手段的干预,市场需求在短期内被迅速冻结,“有价无市”迹象已经十分明显。

 

刚刚过去的一周(37日至313),根据中国指数研究院监测的35个城市中,楼市成交量下滑的城市超六成,12个城市跌幅在30%以上,4个城市成交量跌幅超过50%。其中,海口成交量跌幅最大,达76.62%9个重点城市中,7个城市成交量环比下跌,其中深圳跌幅最大,达51.77%,天津的跌幅也达到47.06%,北京和杭州等城市降幅均在10%以上。这已经是该监测连续三周出现成交量急跌了。

 

无疑,由于中国楼市的伪市场化特征十分明显,行政手段往往能起到出其不意的效果。我们不得不承认,虽然房地产是经济支柱,是国民财产性收入的主要来源,但却是当下最不健康的市场之一。由于从土地市场这一源头开始,下溯至开发和交易环节,这一市场无不充斥着资源垄断和权力资本介入,该领域更是近几年官员集体腐败的重灾区。

 

如此性质就决定了中国房地产不可能实现完整意义上的市场化,在土地财政强势依旧的背景下,行政力量才是决定房地产市场起伏的根源性动力。由此,强有力的行政打压式“挤泡沫”,才能够得以瞬间凝固各种需求,让这个市场先从成交量上急剧下跌。限贷、限购等行政手段就成为房地产调控的最立竿见影的政策。

 

目前,成交量的大幅萎缩和严格的调控政策,开始让开发商和投机者信心动摇。前两年,在极度宽松货币政策的刺激下,不少开发商赚得是盆满钵满,银行趴着少则数亿的现金,去年下半年,他们尚无资金链断裂的可能。

 

虽然房地产利益集团在去年“929”新政出台之前,曾经极力游说楼市政策调控转向,但是最终被第二轮、第三轮房地产调控的无情现实所冲击。时至今日,不少开发商已经处于“断粮”的边缘。

 

自去年下半年以来,由于持续的货币紧缩,银行信贷对房地产开发的支撑力度明显不足。特别的,2月份新增贷款只有5356亿元,远低于预期,广义货币供应量(M2)同比增长仅为15.7%,虽然并不低,但较之前面两年的至少20%的增长,已经可以说是急速下跌。笔者接触的某些开发商已经开始对资金成本20%的以上的地下钱庄都已经趋之若鹜,可见他们的资金周转已经开始出现问题。

 

如果目前的限购限贷政策真能持续维持个一年到两年,我们相信资产负债表再好看的地产企业,也难以支撑到明年上半年,降价是他们唯一的选择。而对于那些规模本身就不大、竞争力一般的中小开发商而言,由于2009年和2010年借着刺激政策的东风,激情飞扬式扩张,摊子铺的过大、过急,他们很有可能上半年就会出现资金链告急的问题。

 

这样的情况下,对于过度依赖银行融资的房地产企业而言,A股上去增发,或者发公司债都并非他们短期内能完成的。迫不得已的情况下,又不情愿选择降价以回收现金,那么他们就只能继续饮鸩止渴,以各种抵押的方式获取数倍于央行基准利率的民间借贷资金。当然,这样的企业最终会背上更为沉重的包袱,当量价齐跌真的到来之际,他们将是第一批被淘汰出局的企业。

 

其实,只要短期内政策不至于因为利益集团的游说,而使得限购和限贷有所松动,那么随着成交量的持续低迷,短则半年,长则一年,真正能扛住不降价的没有几家。

 

但问题又来了。虽然行政手段短期内制住了需求一段,但是过去十多年支撑房价上涨的因素消失了吗?如果没消失,这种短期政策,真的能够解决多数人的住房问题?

 

答案很简单。多年累积起来的货币泡沫依旧,并且仍然将维持16%以上的增长;土地财政一如既往,分税制看不到改革的迹象,地王依然会不断出现;投资渠道依然狭窄,制造业生存环境并未好转,民间资金游离于房市仍是不错选择。

 

看来,楼市泡沫短期内依然不会消融。真正能够解决居民住房需求的,肯定不能完全依赖短期的限购和限贷,最根本的还是要把多数人的住房问题,依赖保障房解决。这也是12年前住房市场化改革之初,中央政府的基本政策。只不过最终因为2003年的“18号”文件,才导致如今商品房和保障房比例严重错位。

 

实际上,房地产牛市行情结束是好事情。因为这可以让全国房地产市场进行一次审慎而严肃的价值体系重估,让投资者和地产商最终找到各自的利益平衡点,并在这个过程中淘汰掉一批竞争力不强、并且有碍房地产行业健康发展的地产商。

 

经过这轮博弈,让70%的城市资源和财政资源集中在保障性住宅方面,而30%留给商品房市场。中国的房地产行业要想真正走向健康,大多数民众民众都能安居乐业,就不得不经历那样残酷的现实。建设保障性住房,改善低收入家庭居住条件,关系到群众的切身利益,是各级政府的重要责任。房价越高,政府保障群众“住有所居”的责任越重。(本文作者倪金节为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家,最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫》。)

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