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倪金节的博客

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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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房地产泡沫游戏不得不提前结束  

2011-02-22 03:11:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期,房地产限购令急速扩大,“京十五条”全面打击房地产投机,上海、广州、南京也都出台了类似的限购细则。大力度贯彻执行楼市限购政策,成为今年楼市调控的基本方向。

 

尽管这一颇具计划经济色彩的行政干预措施,饱受市场派和法律学者非议,民众的质疑声也不绝于耳,但是对于本就畸形、半拉子市场化的中国房地产市场而言,现如今的严厉限购政策,亦可谓非常时期的非常举措。新年一过,央行加息和提准备金率双剑齐发,货币紧缩周期可能仍然处于前期阶段,存贷款基准利率有望在未来一年内达到4%7%,信贷泡沫先行结束成为可能。

 

在经历了长达7年的多次“空调”之后,房地产泡沫已经堆积到危及经济安全的地步,当此之际祭出限购、房产税和紧货币等多项杀手锏,充分彰显了中央高层实现经济转型、摆脱对房地产依赖的坚定决心。

 

房地产是眼下中国最火爆的行业,在经历了长达12年的持续繁荣之后,现在正成为掣肘经济转型和改善民生的拦路虎。房地产泡沫盛宴到了该结束的时候。

 

虽然1月份全国房价依然处于普涨的局面,但是这次被称之为“第三轮调控”的楼市新政,其最后的命运可能要好不少,限购乃至禁购,势必会带来量价齐跌的局面。从去年四月之后至今的三轮调控,确实可谓是“一鼓作气,再而衰,三而竭”,三轮调控的政策叠加效应将让坚硬的中国房地产泡沫,最终驶入缓慢泄气的通道。

 

从道理上来说,中央政府只要不在未来两三年内,由于担心经济低迷而致使楼市调控政策转向,那么现在的这些政策坚持下去,中国房地产泡沫必然破灭,甚至能够取得“软着陆”的完美结局。

 

如果我们把“镜头”拉长,结束这场长达12年的房地产游戏也到时候了。过去十多年,中国经济经历了前所未有的繁荣,名义GDP翻了两番,经济增速始终维持在9%以上。政府在房地产泡沫膨胀的过程中收入颇丰,土地出让占据地方政府财政的一半以上。尽管在这十年当中,中国经济历经了股市泡沫的崩溃,数次高通胀,以及两极分化迅速扩大,但不管以什么理论标准衡量,从官方的经济数据看,这十年依然是中国人生活过的最繁荣时期。

 

由此,“分税制”模式得以长时间维持,保证了中央政府能够拥有充足的税收,集中力量兴建起了大规模的基础设施,拉动经济快速增长。但是,这一模式已经难以维持,继续下去只会重蹈日本经济的覆辙。

 

现在,只要我们稍稍深入一线,和广大民众进行简单的对话,就会发现他们完全无法体会到这种繁荣的生活。统计数据所揭示的繁荣与民众的切身感受相去甚远。面对着越来越高的生活成本、房地产价格远超收入水平、不断恶化的产品质量以及糟糕的社会环境,中国人又处于历史上最焦虑、普遍缺乏安全感的时期。

 

从这个角度来看,中国经济的十年繁荣不过是一场由信贷货币支撑起来的泡沫神话。十年前,“泡沫”一词对于内地民众而言,还不过是经济学教科书上的名词。那时候,当我们讨论海南房地产泡沫、亚洲金融危机和互联网泡沫等时髦话题的时候,总觉得这些大事件离自己很远,中国大陆不会被泡沫波及。而这十年,尤其是是2005年之后,中国房地产市场一飞冲天,在超级泡沫化的道路上越走越远,房地产热成为中国经济增长的最核心动力。

 

至今,固定资产投资已经占到全部经济活动的70%,而房地产投资又成为固定资产投资的重中之重。如果没有蔓延全国所有城市的房地产泡沫大潮,中国经济也就不可能在短期内实现了规模翻两番。当前,房地产已经严重阻遏了中国在“十二五”时期的经济转型,和改善民生的大计,结束房地产“击鼓传花”游戏已经到了时间。

 

对于未来的房地产市场,中国整体的社会氛围倒是显得一片歌舞升平,自信乐观充斥着各个阶层的每个角落。无论是依靠房地产投机、使用银行杠杆获得了不菲收益的投资者,还是最普通的工薪阶层,眼下他们都不相信房价泡沫真会就此结束,房价下跌在他们眼里几乎是不可能会发生的事情。这与五年之前几乎没有人相信房价会短期内翻番如出一辙。就是在2007年次贷危机还没有恶化之前,也没有多少人相信美国房价会真的继续往下走。而当下的日本和美国民众,如果你让他投资房地产,他一定认为你不怀好意。中国则恰恰相反,要是你现在让你的朋友注意投机房产的风险,他一定觉得你疯了。

 

通常认为,政府是房价上涨的最大受益者,加上国有银行系统被房地产深度绑架,政府一定不会允许房价泡沫破灭。愿望固然美好,不过我很遗憾的告诫各位,当房地产已经危及到国民经济安全,产业空洞化趋势日益严重,居高不下的房价更是让民怨沸腾。出于政局稳定和经济持续发展的角度考量,牺牲房地产业,以完成未来十年的经济转型,构建和谐社会的伟大战略,就成为政府必须要面对的任务。

 

至于房价泡沫破灭,导致政府利益受损,银行危机的担忧,则是杞人忧天。放心,游戏结束时候,他们绝不会日子难过的。近期,就连一些基层的公务员都已经嗅到了大变局来临的气味,开始高位抛售房产,何须担忧具有更高行政权力的政府机构,以及“大而不倒”的中国银行系统。最终买单的一定是看不清形势的房地产商人,各路炒房大军,以及高价按揭买房的普通民众,他们将成为盛宴结束后最凄惨的群体。(本文作者倪金节为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家,最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫?》。) 

 

见新京报专栏

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