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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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楼市限购令扩大化依然不能降房价  

2011-01-23 22:15:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市限购令扩大化依然不能降房价 

/倪金节

  

第三轮楼市调控已经正式宣告开始。近日,住建部要求去年末房价上涨过快的城市出台限购令细则,郑州、太原、武汉、昆明等城市已经发布细则,其他二三线城市亦都明确表态执行“限购令”。

 

这一切看起来都是那么的雷厉风行,政府部门的文字效率变的是越来越高。的确,目前中国房地产全面泡沫化的趋势十分明显,自从去年初针对一线城市十分严厉的调控政策实施以来,以及不少人开始逃离京沪广深的大背景下,二三线城市就成为开发商和炒房人,新的亟待开发的“价值洼地”。

 

过去一年,不少二三线城市房价连续出现跳升,无论是经济活跃的东部城市,还是西北边陲的小城,都开始出现房价泡沫的迹象。去年12月公布的社科院楼市绿皮书的数据显示,房价收入比、空置率和租售比都开始出现明显的泡沫迹象。如果一旦房地产泡沫在二三线城市蔓延开来,其对整体宏观经济的危害,将远远甚于一线城市。因为这些城市所谓的楼市行情,不大可能出现持续长时期的单边上涨周期,只能是一波一波的,一旦崩盘,海南就是他们最好的范本。

 

而且二三线城市没有强大的制造业做后盾,也没有雄厚的地方财政维持,若泡沫膨胀到一定阶段,炒房资金抽离,那留给地方的将完全是“一地鸡毛”。虽然一线城市房价泡沫也面临着类似的问题,但毕竟经济基础相对稳固,“财大气粗”,以及很多的后备性需求。

 

由此,在一线城市房价泡沫已经濒临失控的当下,防止二三线城市重蹈覆辙就显得尤为紧迫。如今,政府决定采用“限购令”这一颇具计划经济色彩的行政手段,强力干预二三线城市的房价。从去年在京沪等16个城市相继执行的现实情况来看,效果十分不好,完全没有达到政策实施之初各个利益群体的预期。

 

虽然“限购令”能够有效压制市场需求,令调控重点区域成交量大幅下降,但是必须明白这些需求是强迫被控制的。在投资渠道未有明显拓宽、通胀预期强烈之下,只要“限购令”稍一放松,或者购房者找到了规避“限购令”的办法,被压抑的需求只会呈现报复性的反弹,反而进一步刺激房价的上涨。拓宽投资渠道,还民资以更多的生存空间才是治本之道。但是,现状则是国资在大踏步“进”,民资则在夹缝中生存。虽然“新36条”一直宣称在为民资发展保驾护航。

 

况且,“限购令”的贯彻执行还是个大大的问题。

 

之所以2010年如此之多的调控的政策,依然控制不住房价的膨胀,并非政策本身有问题,其根源依然在于这些政策得不到有效执行。地方政府成为房价的重要受益者,自然无法真正执行严厉的调控政策。去年卖地收入暴增七成,成为很多地方政府最重要的财政收入来源。而且不少官员本身就持有多套住宅,以及与地产商存在着难以说清的利益关系。

 

由此,我们也很难想象地方政府会真正认真去执行自断财路的“限购令”。毕竟,出政策做样子简单,但是真执行则需要更大的勇气。比如,“不限购,就约谈”,但从2010年的相关执行效果来看,“约谈”从来都是走过场,是否有进一步的行政措施?去年的新“国十条”,以及“927新政”,虽然也都强调对官员的问责,但是至今并未看到真有因为执行政策不力而被问责的官员。

 

不过,2011年的“限购令”扩大化,又是一场输不起的调控之战。现在雷厉风行出台的这些细则,到年底一旦与之伴随的景象是,二三线城市房价出现暴涨,多套房购置并非难事的话,那么地方政府就面临着公信力丧失的问题。这对于目前本已严峻的民众对地方政府不信任的形势更为恶化,到时候拿什么取信于老百姓?

 

其实,一切说到底,房价调控是不可能通过“限购令”来完成。在过去两年放出17万亿新增贷款,流动性泛滥格局已成洪水汪洋的货币条件下,合理引导这些资金的去向才是治本之策。尤其是数目庞大的以热钱形式存在的民间资本。

 

在实体经济凋敝、制造业利润微薄之际,房地产就成为这些资金追利润的主要领域。而对于地方政府而言,土地依然是最大的财政,虽然民生是最大的政治,但是相对于GDP政绩决定升迁的现实来看,“卖地”大于民生。

 

如果不能勇敢面对货币泛滥和土地财政这两大支撑房价泡沫的根源因素,一切打着控制房价为旗号的调控政策都是“假调控”。(本文作者倪金节为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家,最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫?》。)

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