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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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中日房地产泡沫的五大共同特征  

2010-03-29 23:02:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中日房地产泡沫的五大共同特征

                                                                       文/倪金节

时光飞逝,距离日本泡沫经济覆灭已经过去了20年。

现如今,中国经济是否会重蹈日本覆辙,早已经成为学术界、传媒界和政界时常争论的议题。众所周知,在上世纪80年代的10年间日本六大城市的地价指数上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。然而,1991年以后日本地价暴跌,导致此后长达10年的萧条,至今经济尚未完全恢复过来。

中国经济已经保持了长达30年的高速成长,现在越来越多的人在谈起今日中国经济的时候,往往都会拿日本泡沫经济做对比。这的确是一段令人难以忘却且又不得不从中汲取教训的经典历史样本。虽然从时代大背景来看,今日中国与20多年前的日本相比,已经发生了翻天覆地的变化,但是泡沫经济的形成原因和社会对此的反应,则是出乎意料的类似。特别是,中日的房地产泡沫存在如此多的大同属性。

日本经济一蹶不振数十年,始于房地产泡沫的崩溃。现在归纳起来,日本泡沫经济的成形有很多方面的表象,下面本书将重点介绍中国经济都已经出现的因素。这亦是中日地产泡沫的共同点。

一是,金融机构积极投身到房地产泡沫的疯狂堆积之中。当年和今日中国类似,日本的土地价格不断飙升,土地作为抵押品的估价都明显偏高。加上银行系统自身资金充裕,当年牛气哄哄不可一世的日本政府,因此对金融机构的监管存在着严重的疏忽。银行系统放贷的欲望甚为强烈。由此,当房价暴跌,大量金融机构不良资产率迅速蹿升,很多机构深陷破产的边缘。这与目前中国银行机构纷纷将房地产业列为优质贷款客户,房地产信贷不断破纪录有着异曲同工之妙。只不过中国故事的下半场还没有发生?

二是,所谓的刚性需求论成为房价看涨论者的“口头禅”。日本国土面积狭小,且深受买房安居这种儒家文化的影响,加上当时土地价格不断上涨,这就使得刚性需求支撑房价只涨不跌的说法主导舆论界,购房者、投机者趋之若鹜。这与今日中国房地产界,言必谈刚性需求,“丈母娘推高房价”等言论有着何其的相似。

三是,持有环节基本没有什么税负,而交易环节却税负很重。这严重影响了土地的供给效率,市场交易费用过高,使得高地价支撑高房价,造成房价泡沫不断膨胀。这与目前中国极为相似,近期十分热议的物业税开征,目的之一亦是完善税制结构,改变持有环节税负不合理的问题。

四是,过度宽松的货币环境,获取资金的成本极度低廉。为应对1985年“广场协定”实施后,日元升值给经济带来的不利影响,日本央行从1986年开始将基准利率从5%拉低到2.5%,直到1989年5月底才开始升息。低利率环境使得日本的基础货币大幅增加,流动性过剩成为那个年代,日本经济学界最时髦的经济词汇。这与中国目前所出现的极度宽松的货币环境、天量信贷、流动性泛滥成为专家学者、街头巷尾流行词汇,是何其的相似。

五是,宏观调控目标定格在CPI通胀,而不十分关注资产价格。由于大量资金流入资产市场的时候,日本央行并不在意,使得资产价格泡沫不断吹大。而当流动性过剩使得CPI通胀明显之际,日本央行为了遏制通胀,开始收紧货币,这就成为日本资产泡沫破裂的导火线。现在看来,放任泡沫的扩大所造成的损失,远比错误地采取紧缩政策,而给经济发展所带来的负面效应更大。这与目前中国央行的货币政策逻辑,如出一辙!

上面的五大中日资产泡沫共同点告诉我们,宏观调控政策必须充分认识到资产泡沫的潜在发展方向,要做出明智的“防患于未然”的决策方针,虽然现在寄希望“止之于未萌”已经不切实际。但至少不能抱着事后补救的幻想。

对于中国决策部门而言,未来几年内一定要认真处理以下几个问题,才能防止房地产泡沫崩溃所导致的日本覆辙出现。

首先,人民币升值问题必须有统筹把握。现在看来,人民币如果再迎来一轮毫无悬念的必然升值周期,将会使得中国的资产泡沫随之出现一轮加速的上升周期,资产泡沫化和经济泡沫化程度达到巅峰,并有可能成为中国资产泡沫最后的疯狂。因此,人民币在未来虽然升值趋势基本确定,但是绝不能再出现单边升值周期,使得国际热钱具有无风险的套利机会,这是防止资产泡沫突然崩溃的法门。

其次,在CPI通胀还没有出现明显失控之际,就应该格外关注资产价格的泡沫化,甚至可以编制FPI指数(衡量资产价格的指标),及时监控泡沫化程度。可以提前通过政策组合拳严格阻止房地产价格再度暴涨。事到如今,房地产市场到了必须稳定健康发展的阶段,否则后果极为严重。

再者,我们要处理好经济长期可持续发展,与短期内GDP保八的关系。不能为了追求短期的经济利益,而过于放松货币环境,乃至相信“撒钱”就能保证经济长期发展的谬论。从本质上说,经济发展需要依赖实实在在的制造业健康运行,而非财政货币政策的刺激,经济刺激只能是起到短期之效。

最后,各级政府和官员对房地产的非理性繁荣不可视而不见,更不能在其中扮演推波助澜的角色。日本在地产泡沫破灭之后的作为,值得我们借鉴。日本政府在1990年之后,采取了一系列稳定房地产价格和打击投机行为的措施,并最终取得了长达11年左右的地价房价“双稳定”的大好局面。

这个世界上不存在“只涨不跌”的价格,更没有免费的午餐能够享用。就像20世纪80年代,很多日本普通民众和投机人相信由于土地资源紧张,日本房价将永远呈现上升的曲线。这与目前中国的很多投资人、专家学者的“坚硬泡沫”论如出一辙。

此刻,重温日本泡沫经济,对比中国房地产泡沫,让人不禁掩卷长叹!

注:近几日房地产泡沫崩溃时间表在网上疯传,虽然完整被画成这么一张表还是第一次,但是其中的讨论在学术界和传媒界已经持续了将近五六年。虽然有专家出来阐明我们不可以简单类比,但是中日的房地产泡沫的确存在着太多的共同点。本文摘选自中信出版社《中国大泡沫》(2010年6月)一书,谢绝转载。

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