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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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海南地产泡沫会否重蹈迪拜覆辙?  

2010-01-18 20:06:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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海南地产泡沫会否重蹈迪拜覆辙?

    文/倪金节

两大因素让海南概念再次成为各路资本追逐的焦点。一方面,《海南国际旅游岛建设总体规划》提交发改委,并且极有可能在上半年获得通过。另一方面,与之相随的是房地产业在这轮资本盛宴中独占鳌头,泡沫化趋势日渐明显。
 
为了避免重蹈覆辙,1月15日,海南省政府宣布暂停审批土地出让,这虽然能够显示出政府对于投机性资金的“厌恶”程度,但是未必能够打击海南房地产泡沫的膨胀。在土地供给减少的情况下,以热钱形式存在的民间资本,则只会更加肆无忌惮的炒作本已稀缺的土地。
 
实际上,审批土地出让与否,已经成为海南眼下甚为棘手的问题。假如在今年三四月份之后,国际旅游岛计划获得发改委审批,届时是否放行土地出让。一旦重启土地出让,势必让暂停了几个月海南土地炒作的民间资本更为饥渴,到时候的疯狂程度可能会甚于此前。然而,尽管存在这样的忧虑,暂停土地转让却是海南地方政府,不得不以此作为打响遏制地产泡沫的第一枪。
 
因此,可以说,海南暂停土地出让,值得赞扬,但并不是上策。只不过是一种短期内企图遏制泡沫膨胀的一种官方表态。
 
海南房地产业在沉寂了17年之后,现在开始的这一轮的泡沫化趋势,让人们唏嘘不已。毕竟,在2002年到2009年上半年的全国性房价暴涨过程中,由于深切感受到当年房地产泡沫破灭之后的剧痛,海南以及与其临近的北海市等地,房价一直处于平稳运行之中。虽然2004年下半年,海南房价开始上涨,但基本还是处于温和状态。海南本地人,以及外来的投机资本对海南房地产一直甚是敬畏。不管京沪广房价如何翻番,海南房价就是岿然不动。
 
然而,自从2009年下半年之后,全国各地都在高喊房价虚高的时候,海南房价却异军突起,开始了短时间内急升。2009年下半年仅仅三四个月时间,八九千元一平方米的房价就翻了一倍多。
 
统计显示,2009年1至11月,海南省房地产开发投资达284.57亿元,同比增长48.1%,增幅位居全国第三。随着投资客和开发商潮水般涌入,岛内房价疯狂飙升,每平米普遍上涨数千元左右,甚至不乏数小时提价千元的奇闻,其中一处名为凤凰岛的楼盘价格已经达到了7万元/平方米。
 
海南泡沫的再次吹起,意味着房地产投机炒作,真正进入到无所不在的地步,中国已经不存在房地产健康发展的“净土”,击鼓传花的游戏有濒临尾声的迹象。但是,这并不意味着持续堆积十多年的房地产泡沫,在2010年将要破灭。在笔者看来,到2012年前后,当高通胀再次降临,那时候才是真正考验房地产泡沫的时候。

总的来看,海南泡沫的又一次出现并非偶然。一方面热钱形式存在的民间资本无路可去,房地产是其博取利润的最佳场所。在目前实体经济利润率极低,且投融资环境恶劣的大背景下,2009年从山西煤炭行业“国进民退”的整合中,退出的高达近千亿的浙商资金,理所当然地选择地产作为目标。另一方面,海南国际旅游岛这一尚处于朦胧阶段的“概念”出现,让这些资金一下子逮准了时间点,海南房价的飙涨也就在情理之中。

在2009年事实上极度宽松的货币环境的刺激下,以及2010年流动性整体过剩大格局难以改变的当下,房地产泡沫的堆积成为各路资本几乎一致的行动。近期出现的江浙退房潮,更有可能是民间资金弃江浙而转战海南所不得已作出的行为。不是海南泡沫加速,就是江浙房地产泡沫继续膨胀,其实质并无差异。只是这些资金所吹起的泡沫的地域有别而已。
 
 一直以来,中国的房地产发展有着“沿海学香港,内地学沿海”的逻辑,海南房地产有着典型的香港模式特征,两者都受制于有限的土地。因此也就存在着“囤地、卖楼花,买期房,炒楼”这样的恶性循环。这也是当年房地产泡沫仅仅维持了三四年的主要原因。
 
 现在,海南泡沫一旦吹起,其势必会重蹈覆辙。故而,这个时候想方设法阻止房地产泡沫再次大面积降临海南岛,是保证国际旅游岛健康实施的关键。如果国际旅游岛建设的同时,是不断急速飙升的房价,那么海南也就成了迪拜。
 
 在很多方面,海南和迪拜都有着类似的特征。迪拜模式的经济奇迹,开始就是主要依赖旅游,之后则是靠房地产,这与现在海南的发展模式极其相似。同时,迪拜和海南都是常住人口很少,“候鸟式”生活群体所占比例庞大。这些因素都是海南上一轮泡沫中就已经显现的因素。
 
 所以,笔者在这里呼吁海南在建设国际旅游岛的过程中,必须从迪拜危机中汲取经验和教训。重对于海南而言,国际旅游岛建设必须以旅游为核心,不能让房地产开发鸠占鹊巢。海南再次热火朝天,希望不是短暂的疯狂或是泡沫的前奏。
 
而避免成为迪拜的关键是,必须转变依赖房地产开发的经济增长模式。虽然这做起来很难,因为全国性的经济增长结构是房地产作为支柱产业是大的氛围有。但是,海南要想不重蹈覆辙,就必须率先进行经济结构改革,不可让旅游岛建设成为房地产商和投机资金敛财的工具。毕竟房地产的过度开发成为迪拜危机的始作俑者。
 
祝福海南!

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