注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

倪金节的博客

恰同学少年 不确定的年轻```

 
 
 

日志

 
 
关于我

倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

网易考拉推荐

房地产泡沫破灭三大定理  

2009-12-30 23:31:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
                        房地产泡沫破灭三大定理
 
                                            文/倪金节
 
这个世界上没有不会破灭的泡沫,因为做实泡沫实在是太难太难,远远没有让泡沫回归原形简单。中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是,为什么房价到现在为止还是一路上扬?纵使在2009年年底国务院在短短的20多天相继出台了一系列的调控房地产的政策,却被房地产商嘲笑为“扯淡的政策,只会越调越涨”。
 
出于对读者的信托责任,我必须承认,包括经济学家、财经作家、分析师在内的所有靠经济分析和评论吃饭的人,最不擅长做的事情就是做预测。实际上,经济分析者只能告诉民众过去和现在经济这样运行的原因,只能告诉民众未来经济向上或者向下的原因,而不能明确地告诉民众一定向上或者向下。
 
因此,接下来我只打算试图从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手,来分析房地产泡沫如果破灭必须具备的必要条件。在笔者看来,导致中国高房价的根子在于
政府炒地、游资炒房以及强大的有效需求。
 
我们先来看看政府炒地的问题。虽然2009年的中央经济工作会议对楼市并未过多提及,但是从11月9日营业税取消、14日的“国四条”、17日土地收首付款50%到23日的加强处置闲置土地,中央一系列调控措施密集出台来看,中央调控房价的决心是坚定的。然而,这一系列和土地相关的调控政策,却被任志强“房价将在此轮调控中再次上涨”的貌似不和谐言论,打击着买房者的信心。因为过去几年,任志强对房价的看法准确率比唱衰派略高。
 
经过对中央政府在2009年底出台的这一列新政的分析之后,我们不得不对这次调控将可能再次夭折的担忧日益增加。从已出台的政策看,涉及土地的有多项,但却未触及中央和地方财政制度的本质问题,地方政府对炒地收入的过度依赖,是地价暴涨的最根本原因。
 
只要已经出台的,或者即将出台的有关土地政策,不能解决中央与地方的财权和事权的划分问题,不能解决部委政策对地方政府和人大的约束问题,那么就从根本上无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中的所有问题。近期地王出现,似乎表明了中央政府无力对地方政府实施有力的约束。
 
因此,我们可以得出
房地产泡沫破灭第一定理:只有当中央政府开始启动财政制度改革,并试图通过此改革来提高地方政府非土地财政收入的比重的时候,房地产价格才具备真正可持续下行的条件。
 
接下来,我们来分析支撑房地产泡沫破灭的资金链条件:极度宽松的货币环境。严格地来说,过去的十多年,中国的货币政策虽然一直强调“适度宽松”这个概念,但从货币供给的现实来看,至少有2/3的时间,中国的货币政策都是处于宽松或者极度宽松的状态。
 
而造成这一问题的根源则是,固定资产投资占GDP比畸高造成的。为了保证年年8%以上的增长,不惜以银行信贷支撑增长是每次危机时刻不得不采取的策略。2009年就是最好的例证。而在2009年货币加速扩张的一年时间里,伴随着房地产的疯狂,从央行行长周小川的发言中,还是温家宝总理的讲话中,我们都很难捕捉到接下来两年,货币政策会转向从紧的迹象。因此,我们可以判断,未来一两年,海量信贷的格局或许还将继续,只要打着左灯向右转的事情不再发生。
 
由此,我们可以得出
房地产泡沫破灭第二定理:只有当过度依赖投资的增长模式开始发生真正转变,货币政策进入较为紧缩的周期,且银行系统开始与房地产业划清界限的时候,房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。
 
最后我们试着从有效需求的角度导出第三定理。本文所指的房地产有效需求我将其定义为住房的真实需求和投机需求,这两大需求是导致房价暴涨的最主要需求面因素。由于我国正处于城市化的中间阶段,大量人口流入城市工作和生活是难以掩盖的事实,因此住房的真实需求依然庞大。当房价收入比已经达到10倍以上的时候,真实需求纵使是存在着巨大的刚性,但已经不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来,就只能主要依靠投机需求支撑。
 
中国的房地产市场早就已经变成了一个击鼓传花的游戏。正如经济学家何帆所言,“你如果现在再去买房,唯一能够从中赚钱的办法就是,找到一个比你胆子更大的人,让他接你的下一棒。”所以,当接最后一棒的投机者,在寻找下一个从他手上“接货”的人而未成功之际,也就意味着房地产泡沫进入了最后的疯狂阶段。
 
据此,本文得出
房地产泡沫破灭第三定理:当炒房者找不到下一个买家的时候,并且在此时房价也进入到了涨势最为凌厉的阶段,击鼓传花的游戏行将结束,房地产泡沫也就进入了破灭的阶段。
 
行文至此,通过对中国房地产泡沫的梳理,得出了房地产泡沫破灭的三大定理。虽然这三大定理不能为广大读者做出泡沫何时破灭的准确预测,但却能使读者在每天看与房地产有关新闻的时候,能大致看清未来的脉络。而当某天的清晨,你打开门户网站的首页时,映入你眼帘的是,中国财政体制进行大变革,或者是银行系统严格限制房地产相关贷款,或者统计局公布的数据显示投资GDP比重已经降至40%以下的时候,你就可以准备迎接房地产泡沫破灭的到来了。
  评论这张
 
阅读(1803)| 评论(9)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017