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倪金节,财经作家,常年专注于宏观经济和金融市场研究。已出版《反通胀战争》,《好泡沫还是坏泡沫?》等作品。Mail:piaoni2006@163.com

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房地产市场亟待价值体系重估  

2008-10-29 11:23:23|  分类: 国内财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市场亟待价值体系重估

文/倪金节

楼市如果要救,其关键不在于通过放松货币环境和降低交易成本,给房地产商以喘息的机会,更为重要的在于通过供求关系的内在调整,让全国房地产市场进行一次审慎而严肃的价值体系重估,也就是坊间所说的“地产冬天”,让投资者和地产商最终找到各自的利益平衡点,并在这个过程中淘汰掉一批竞争力不强、并且有碍房地产行业健康发展的地产商

最近几个月,曾经持续数年“咆哮”的房价终于出现了放缓的迹象。根据国家发改委公布的数据显示,近4个月以来全国70个大中城市房屋销售价格指数,6月份环比没有变化,7月份环比上涨了0.1%,8月份环比下降了0.1%,9月份同样下降了0.1%。我们还注意到,70个大中城市中,房屋销售价格指数7月份环比下降的城市有17个,而8月份、9月份,70个大中城市环比下降的城市分别达到了25个、24个,比7月份多出近10个城市。现在也丝毫看不到房价止跌的趋势。毕竟现在的房价其实根本没有降多少,而且发改委公布的下降数字的基数是经过前几年高速增长的2007年房价。

一时间,拯救楼市的呼声一浪高过一浪。在遏制房价最为得力的“927”新政推出仅仅一年的10月22日,中央政府以前所未有的政策力度来拯救楼市:购房契税下调到1%,买卖双方免印花税,购房首付款调至20%,公积金贷款利率下降。而更早些时候,武汉、南京、杭州等地方政府早已迫不及待地推出了各自的救市政策,类似“中央4条”和“上海14条”的救市政策纷纷抛向市场,其中杭州的“利好政策”更是多达24条。

在中国经济下行风险加剧之际,维持占据固定资产投资大头的房地产行业稳定的意义不言自明。不仅事关地方政府GDP和土地财政,也事关整个宏观经济层基本面,事关中低收入群体的就业和基本收入问题。因此,有人说,短期内在找不出第二个启动内需增长点的情况下,救楼市实质就是在救经济。

但是,世易时移,反思过去的十年,本来很多本可以避免的“非受迫性” 失误(指在正常情况下,能力所及能够回击的球出现失误),最终成为阻碍中国经济健康成长的致命性顽瘤。中国经济所经历的一系列经验和教训警示我们,当前中国绝不能够像十年前那样,再次创造极为优良的房地产生存环境,让房地产行业出现快速膨胀,前车之鉴,不可不警惕。

1998年的亚洲金融危机之后,为了驱动起中国的内需,以国务院发布深化城镇住房制度改革通知为起点的中国房地产市场化改革启动,从制度上改变了福利房为主导的房地产市场格局,引入了以商品房为主体的房地产市场结构。伴随着个人住房按揭贷款的金融支持,以及当时允许房地产领域的土地所有权与使用权分离,允许使用权上市出让,在随后的10年,房地产行业一飞冲天,并最终绑架中国经济。

尽管住房制度的市场化改革,最终被实践证明是能够有效拉动中国经济快速增长的马车。在当时的历史背景之下,放任房地产市场的爆发式增长无可厚非,一定程度上确实保证了中国经济的“高增长、低失业”的黄金组合。

然而,当前房地产业挟持中国经济已经成为事实。自从2002年中国经济进入新一轮增长的上升周期以后,在房地产行业的刺激之下,银行的信贷消费启动了民众的最终消费需求,成为大多数企业获得暴利最容易的行业,成了各个地方短期内业绩大见成效耀眼的明珠,房地产业是国内经济最重要的增长动力毫不夸张。同时,房地产的发展又带动相关产业的大力发展,目前政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等哪一个不是与国内房地产有关。目前经济上的瓶颈能源,电力、运输、水等哪一个不是与房地产有关。

中国的房地产市场在固定资产投资中所占比例巨大(已达1/4左右),不少城市的GDP增长有30%以上来自房地产,固定资产投资有50%以上来自房地产,上下游共涉及50多个行业。以房地产为核心的固定资产投资增速的居高不下,对中国银行业的信贷造成巨大的压力。

这些年,与房地产投资居高不下“相映成趣”的是银行信贷闸门的屡屡失控,最近5年基本都是只需要9个月左右的时间就能完成央行年初确定的全年信贷额度。在中国目前的融资模式体系下,信贷的猛增与房地产的高速增长有着千丝万缕的联系。

可以说,只要以房地产为核心的固定资产投资回落不下来,银行的信贷纪录将会继续被打破。“水浸”中的银行为了盈利和市场份额,纷纷将资金投向房地产和基础建设,而且各银行动辄为地方政府安排几十亿元的信贷额度。暴增的信贷为银行的深入改革和治理设置了“拦路虎”,更为金融稳定带来了严重的隐患,房地产商更是直言“银行先死房地产商后死”。房地产业的畸形发展危害巨大,还在于腐败的滋生以及社会两极分化的加剧,使和谐社会建设面对巨大的政治难题。

在笔者看来,楼市如果要救,其关键不在于通过放松货币环境和降低交易成本,给房地产商以喘息的机会,更为重要的在于通过供求关系的内在调整,让全国房地产市场进行一次审慎而严肃的价值体系重估,也就是坊间所说的“地产冬天”,让投资者和地产商最终找到各自的利益平衡点,并在这个过程中淘汰掉一批竞争力不强、并且有碍房地产行业健康发展的地产商。

经过这轮博弈,让70%的城市资源和财政资源集中在保障性住宅方面,而30%留给商品房市场。就像冯仑所言,“几年后当商品房市场只剩下30%的时候,多数企业将被迫卖儿卖女这是一个非常残酷的现实”。中国的房地产行业要想真正走向健康,大多数民众民众都能安居乐业,就不得不经历那样残酷的现实。毕竟世界上大部分成熟国家的房价收入比不到10倍,比如日本是8倍左右,美国纵使是有了泡沫也才5倍左右,香港现在比较高一点,接近10倍。中国虽然是经济增速极高的国家,收入比倍数高一点情有可原,但是现在很多城市15倍、20倍,甚至更高的现实,告诉我们,房价下行的空间还是很大的。

 

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